「住宅ローンがまだかなり残っているけれど、裾野市のマイホームを売却できるのだろうか…」「売却額よりローンの残高が多い『オーバーローン』だったらどうすればいい？」とお悩みではありませんか？
ローン返済中の家であっても、適切な手順を踏めば売却することは十分に可能です。しかし、売却金額だけでローンを完済できない場合は、事前の準備や資金計画を誤ると売却自体が進まなくなるリスクがあります。
この記事では、裾野市や周辺エリア（長泉町・御殿場市など）で住宅ローンが残っている家をスムーズに売却するための基本と、オーバーローン状態に陥った際の具体的な対応策を分かりやすく解説します。
住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。ただし、引き渡し（決済）のタイミングでローンを完済し、金融機関の「抵抗権（抵当権）」を抹消することが絶対条件となります。
そのためにはまず、現在の「ローン残高」と「家がいくらで売れそうか（査定額）」を把握し、売却代金でローンを払い切れるかどうかを確認することが第一歩となります。
不動産売却における住宅ローンの状態は、大きく分けて以下の2つに分類されます。
アンダーローン： 売却予想額（＋手持ち資金） ＞ 住宅ローン残高（売却費用含む）
→ 売却代金でローンを問題なく完済できる状態です。
オーバーローン： 売却予想額 ＜ 住宅ローン残高（売却費用含む）
→ 売却代金だけではローンを完済できず、差額が発生する状態です。
例えば、ローン残高が2,500万円あるのに対し、裾野市内のご自宅の査定額が2,000万円だった場合、手持ち資金などで差額の500万円（＋仲介手数料などの諸費用）を補う必要があります。
手持ち資金での補填も住み替えローンの利用も難しい場合の選択肢が「任意売却」です。
「自分が売りたいタイミングで普通に売りに出すこと＝任意売却」と誤解されがちですが、不動産売買における任意売却とは『ローン代金を全額返せない（赤字が出る）状態で、借りている銀行の特別な許可を得て家を売却する特別な手続き』を指します。
通常、売却代金でローンを全額返せない場合、銀行は家を担保から外してくれず売却することができません。放置すると最終的には裁判所を通じて「競売（けいばい）」に掛けられ、相場よりかなり安く強制処分されてしまいます。
任意売却は、そうなる前に銀行と話し合い「全額は返せないけれど、競売より高く売るから売却を認め、残りのローンは月々無理のない額で払わせてほしい」と交渉して売却する方法です。どうしてもローンの全額返済が難しい場合の救済策となります。
オーバーローンを解消・軽減する一番の近道は、「ご自宅を少しでも高く売ること」です。
裾野市や長泉町・御殿場市エリアは、富士山を望む住環境や、沼津・三島方面および都心部へのアクセスの良さから、ファミリー層や移住者からの根強いニーズがあります。特に「車2台分以上の駐車場」が確保できている物件や、室内・設備の保守状態が良い戸建ては、強気の価格設定でも需要が見込めます。
地域の買主ニーズを熟知した不動産会社に相談し、適正かつ高く売れる売り出し戦略を立てることが大切です。
住宅ローンが残っている家の売却は、「いくらで売れるか」だけでなく「売却費用を含めてどうローンを清算するか」という正確な試算が欠かせません。一人で悩んでいると不安ばかりが膨らんでしまいますが、プロと一緒に状況を整理すれば、必ず最適な解決策が見つかります。
まずはご自身の住宅ローン残高を確認し、現在の家がいくらで売れそうか査定してみることから始めてみませんか？
