「親から土地を相続したけれど、税金はどうなるの？」
このようなご相談を不動産屋として受ける機会が年々増えています。特に都心部や開発が進む地域では、思っていた以上に相続税がかかって驚かれる方も多いです。今回は、相続税の基本と、土地を相続したときのポイントについて分かりやすく解説します
特に土地は評価が難しく、「実際に売ったらいくら」という価格ではなく、路線価や倍率方式で評価されます。
① 路線価方式（都市部や市街地に多い）
道路に面する土地について、**国税庁が発表する「路線価」**を使って評価します。
評価額 = 路線価（1㎡あたり） × 地積 × 各種補正率
例：路線価＝25万円／㎡、面積＝100㎡、補正率＝90%（形状や奥行など）の場合
→ 25万円 × 100㎡ × 90% ＝ 2,250万円
② 倍率方式（郊外や農村部に多い）
路線価の設定がない地域では、固定資産税評価額 × 倍率で評価されます。
倍率も国税庁が毎年公表しており、市区町村ごとに異なります。
例：固定資産税評価額＝1,000万円、倍率＝1.1の場合
→ 1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円
ただし、以下のような評価減が受けられる場合があります：
・小規模宅地等の特例（最大80％減額）※後に記載あり
・土地の中に共有持分がある場合
・市街化調整区域など、利用が制限されている土地
相続税には「基礎控除」があり、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数 が非課税枠となります。
たとえば、配偶者と子ども2人が相続人なら、
3,000万円＋600万円×3＝4,800万円までは非課税です。
この金額を超えた分に対して、相続人で分配をした後に速算表を使用(後に記載あり)し、税率を算出。その税率（10%～55%）に応じて相続税が課されます。
| 相続人の組み合わせ | 配偶者の取り分 | 子・親・兄弟の取り分 |
| 配偶者と子ども | 1/2 | 子どもが残り1/2を人数で等分 |
| 配偶者と被相続人の親 | 2/3 | 親が1/3（両親で等分） |
| 配偶者と被相続人の兄弟姉妹 | 3/4 | 兄弟が1/4（兄弟で等分） |
| 配偶者のみ（他に相続人なし） | 全額 | ー |
| 子どものみ（配偶者なし） | ー | 子どもで全額等分 |
法定相続分はあくまで「目安」。実際の分け方は、以下の方法で変えることができます：
・相続人全員で遺産分割協議して決める
・被相続人が遺言で指定しておく
ただし、相続税の計算上は一度「法定相続分で分けた」と仮定して税額を出すルールがあります。
被相続人（亡くなった人）が住んでいた土地や事業用地について、一定の条件を満たせば、相続税評価額が最大80％減額されます。
| 用途 | 減額割合 | 上限面積 |
| 自宅用地 | 80% | 330㎡まで |
| 事業用地 | 80% | 400㎡まで |
| 貸付用地 | 50% | 200㎡まで |
■ 適用条件（例：自宅の場合） |
相続人が引き続きその土地に居住する（配偶者は無条件でOK）
被相続人が亡くなるまで住んでいた
相続税申告を期限内（10か月以内）に行う
評価額5,000万円 → 80%減 → 1,000万円に圧縮
配偶者が財産を相続する場合、以下のどちらか多い方まで相続税がかかりません。
・法定相続分まで
・１億6,000万円まで
相続税には、誰にでも使える非課税枠＝基礎控除があります。
3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
相続人が3人（配偶者＋子2人） → 3,000万円＋600万×3＝4,800万円まで非課税
土地の形や使い勝手が悪いと、評価額が自動的に減額される補正制度があります。
| 補正項目 | 内容 | 節税の可能性 |
| 不整形地 | 変形した土地 | 評価額5～30%減 |
| 奥行長短 | 奥行が極端に短/長い | 数%減 |
| 間口狭小 | 間口が狭い | 数%減 |
| セットバック | 道路後退義務あり | 該当部分は無評価 |
| 道路接道なし | 建築不可の土地 | 大幅に減額（評価ゼロも） |
路線価評価の場合のみ有効
現地を見て正確に判断が必要。不動産会社の同行が有効
倍率方式（＝固定資産税評価額×倍率）で計算する地域では、そもそもの固定資産評価額が低いほど節税に有利です。
役所に申請して評価額の見直しを依頼できる場合もある（要理由）
敷地内に利用困難な部分（傾斜・段差など）があれば指摘することで評価を下げられる可能性あり
生前から少しずつ土地の一部を贈与したり、相続人と共有にしておくことで、将来の相続税を分散・圧縮できます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）
相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税贈与）
土地を法人名義に変えて個人財産を圧縮
税務署のチェックも厳しくなっており、税理士と相談しながら進める必要があります。
