放置するのはもったいない！？空き家問題とその活用方法

日本全国で増え続ける空き家。
「思いがけず空き家を貰ってしまったけど、どうしたらいいかわからない・・・」「持ってるだけだと固定資産税がかかるから運用してみたい」そう思っている人も多いかと思います。
今回はそんなお悩みをお持ちの方に向けて、空き家問題の現状と活用方法を分かりやすく解説していきます。  

空き家が増加している背景には、以下のような理由があります。

・高齢化と人口減少
・都市部への人口集中 
・相続後に住む人がいない
・建物の老朽化で売却や賃貸が難しい
・固定資産税対策で取り壊すことができない
・所有者の相続問題
 
総務省の調査では、全国の空き家は約849万戸（2023年時点）とされており、住宅全体の13％以上が空き家という深刻な状態です。 近年では子ども世代が実家から離れた都市部に引っ越したことによって実家が空き家化するケースもとても多いです。特に今後は駅近などの利便性の良い場所に住む人が増えると考えられているため、利便性の良くない地域にある住宅街の家は空き家化しやすい傾向にあるといえます。団塊の世代が2022〜2024年に後期高齢となった今、相続が進み、今後更に空き家が増加することが予想されます。

空き家をそのまま放置すると、様々なトラブルの原因になります。

・老朽化による倒壊や火災のリスク
・雑草や害虫による衛生面の悪化
・不法侵入やゴミの不法投棄など治安の悪化
・近隣トラブルや行政からの指導 

特に空き家の倒壊や火事は近所の人や通行人に怪我を負わせたり、命を奪ってしまう危険性もあるので、必ず定期的な管理を誰かが行う必要があります。また2023年の法改正により、管理不全の空き家は特例措置から除外され、固定資産税が増額される可能性もあるので注意が必要です。

空き家をリフォームや清掃などで整備し、入居者を募集して賃貸住宅として活用します。

◯メリット
・毎月の家賃収入が得られる
・修繕費などを経費として計上でき、節税効果がある
・建物の利用が続くため、老朽化を遅らせることができる
 
●デメリット
・初期投資としてリフォーム費用が必要
・空室リスクがある（入居者がなかなか決まらない）
・入居者対応や建物管理に手間や時間がかかる（管理会社を使えば負担軽減可）
 
◇向いているケース
・立地がよく、交通アクセスや生活利便性のある地域
・建物の構造がしっかりしており、リフォームで住める状態にできる空き家
 

空き家を不動産会社に売却。「建物付き」で売るか、建物を解体して「更地」として売るかの判断が必要です。

◯メリット
・現金化できるため、維持費から解放される
・管理の手間がなくなり、精神的負担が軽減
・相続人の間でのトラブル防止にもつながる
 
●デメリット
・建物の状態や立地によっては売却に時間がかかる
・建物付きで売る場合、古屋扱いで価格が下がることも
・解体して売る場合、解体費用が自己負担になる
 
◇向いているケース
・今後使う予定がない
・築年数が古く、リフォームより売却が合理的な場合
・空き家が遠方にあって管理が難しい

建物を解体して、月極駐車場や資材置き場などの用途で土地を活用します。

◯メリット
・比較的低コストで始められる活用法（舗装だけでOKな場合も）
・家屋の管理が不要になるためメンテナンスが簡単
・月極であれば安定収入が得られる可能性も
 
●デメリット
・建物を解体する場合、初期費用（解体・整地）がかかる
・立地によっては需要が見込めないことも
・月額収入は賃貸住宅よりも少なめになる傾向
 
◇向いているケース
・駅近や商業施設周辺など、駐車場需要が高い地域
・建物の老朽化が進んでおり再利用が難しい場合 
 

空き家を宿泊施設や共同住宅として改装し、運営や貸し出しを行います。観光地・都市部では注目される活用方法。

◯メリット
・うまく活用できれば高収益が見込める（１泊数千円×回転率） 
・空き家の雰囲気や構造を逆に魅力にできる
・外国人観光客や若年層など、新たな需要層を取り込める
 
●デメリット
・運営には行政の許可・届出が必要（民泊新法や旅館業法）
・近隣住民とのトラブルが起こりやすい（騒音、出入りなど）
・運用・清掃・予約管理などの手間がかかる（外部委託可能）
 
◇向いているケース
・観光地や都市部などの宿泊需要がある場所
・空き家に独自の魅力（古民家など）がある場合

各自治体が運営する「空き家バンク」や補助金制度を利用して、空き家を売却・賃貸・改修などに活用する方法です。例えば、静岡県沼津市などでは空き家の除去に関する補助制度があり、条件を満たした場合、除去費用を最大で 80万円まで補助してもらえます。（2025年5月現在）

◯メリット
・登録・掲載は無料または安価でできる
・利用希望者に直接アプローチできる可能性あり
・一部自治体ではリフォーム費用や解体費用の補助あり

●デメリット
・成約には時間がかかることもある
・サイトの知名度や利用者数に地域差がある
・登録のための書類や手続きが必要
 
◇向いているケース
・自治体が空き家対策に力を入れている地域
・民間の売却ルートでは動きにくい物件を活用したいとき

 
 
  

空き家には様々な活用方法がありますが、大切なのは「空き家の状態」「地域性」「所有者の目的」を見極めることです。その空き家がどんな活用に適しているか検討した上で、自分が何を求めているのかを考えてみてください。管理の苦痛から逃れたいと感じる場合には売却するのがいいですし、手間はかかっても収益を望むのであれば市場調査や不動産会社との相談は欠かせません。